土地

1.評価のしくみ

固定資産評価基準によって、地目別に定められた評価方法により評価します。

地目

田、畑、宅地、山林などをいい、固定資産税・都市計画税の評価上の地目は、登記簿の地目に係わりなく賦課期日の現況の地目によります。

地積

原則として登記簿に登記されている地積によります。

価格(評価額)

価格は、固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。特に、宅地については、地価公示価格等の7割を目途に、評価額を算出します。

(a)価格を決定する年(評価替え年度)

固定資産は、総務大臣の定める「固定資産評価基準」に基づいて評価され、市長がその価格を決定し、固定資産課税台帳に登録します。このように決定された価格は、地方税法の規定により3年に1度評価の見直しを行うこととされています。この価格については、固定資産課税台帳の縦覧(毎年4月から一定期間)でご確認いただくことができます。

(b)価格の据置措置

土地と家屋については、3年ごとに評価替えを行います。この評価替えの年を基準年度といい、原則として翌年度(第2年度)、翌々年度(第3年度)の価格として据え置かれます。しかし、第2年度または第3年度において新たに固定資産税の課税対象となった土地又は家屋、土地の地目変更、家屋の増改築などによって基準年度の価格によることが適当でない土地又は家屋については、新たに評価を行い、価格を決定します。

(c)土地の価格修正

土地の価格は、基準年度の価格を3年据え置くことが原則ですが、平成21年度の税制改正により、基準年度の翌年度(第2年度)、翌々年度(第3年度)において地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは、価格の修正を行います。

2.住宅用地等の課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を特に軽減する必要から、その面積によって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。

小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)を小規模住宅用地といいます。小規模住宅用地の課税標準額については次のような特例措置があります

  • 固定資産税の課税標準額 価格の6分の1の額
  • 都市計画税の課税標準額 価格の3分の1の額

一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地(住宅の床面積の10倍まで)を一般住宅用地といいます。たとえば、300平方メートルの住宅用地(1戸建住宅用地の敷地)であれば200平方メートル分が小規模住宅用地で、残りの100平方メートル分が一般住宅用地となります。一般住宅用地の課税標準額については次のような特例措置があります。

  • 固定資産税の課税標準額 価格の3分の1の額
  • 都市計画税の課税標準額 価格の3分の2の額

住宅用地の範囲

住宅用地には、次の二つがあります。

  • 専用住宅(専ら人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
    その土地の全部(家屋の床面積の10倍まで)
  • 併用住宅(一部を人の居住の用に供する家屋)の敷地の用に供されている土地
    その土地の面積(家屋の床面積の10倍まで)に一定の率を乗じて得た面積に相当する土地

住宅の敷地の用に供されている土地とは、その住宅を維持し、又はその効用を果たすために使用されている一画地をいいます。したがって、賦課期日において新たに住宅の建設が予定されている土地あるいは住宅が建設されつつある土地は、住宅の敷地とはされません。ただし、既存の当該家屋に代えてこれらの家屋が建築中であり、一定の要件を満たすと認められる土地については、所有者の申請に基づき住宅用地として取り扱うこととなります。

住宅を取壊した場合

1月1日(賦課期日)現在、住宅が取り壊された土地は「住宅用地」として認められなくなりますので、翌年度から住宅用地に対する課税標準の特例が受けられなくなり、固定資産税・都市計画税が上がることになります。なお、住宅用地の認定は、賦課期日現在で行います。

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3.地価公示・路線価

公的土地価格については、次のようなものがあります。これらの価格は異なる目的で決定されるものですが、一つの土地に異なる価格があることは一般にわかりにくく、以前より公的な機関の評価については、一元化が検討されてきたものです。

地価公示価格<所轄:国土交通省>

全国の都市計画区域に選定した標準地の1月1日時点の価格を公示するもので、一般の土地取引価格の指標とされています。具体的には不動産鑑定士による鑑定評価をもとに国土交通省が決定します。

県地価調査価格<所轄:各都道府県>

県全域を対象として、住宅地や商業地等の用途区分別に選定した基準地の7月1日時点の価格を公告するもので、不動産鑑定士による鑑定評価をもとに各都道府県が決定します。

相続税評価倍率表<所轄:国税局(税務署)>

相続税、贈与税及び地価税の課税のため、地域ごとに付設された倍率で、土地を評価する場合、固定資産税評価額に乗ずる倍率が記載されており、各国税局において毎年定めることとしています。毎年発表される最高路線価は都道府県庁所在都市において最も高いものをいいます(地価公示価格の8割を目途)
平成25年分より、市内全域が倍率地域に改められました。

固定資産税路線価<所轄:市町村>

固定資産税の課税のため街路に付設された価格で、地価公示価格の7割を目途に、市町村において3年ごとに定めることとされています。固定資産税の評価額は、この路線価を基礎として現況に応じて評価を行い算定します。

固定資産税路線価の公開

納税者の方々に、固定資産税の評価に対する理解と認識を深めていただくために、固定資産税路線価を公開しており、どなたでも見ることが可能です。

また、資産評価システム研究センターのホームページでも、公開しています。

この記事に関するお問い合わせ先

五泉市役所 税務課

郵便番号959-1692
新潟県五泉市太田1094番地1
電話番号:0250-43-3911(代表) ファックス:0250-43-0390

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最終更新日:2022年01月01日